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Gestioni Condominiali
Il
consiglio di condominio
In alcuni regolamenti di condominio è previsto questo
collegio composto da un numero determinato o meno di
condomini, nominati dall’assemblea ordinaria annuale; il
compito genericamente affidatogli è quello di assistere
l’amministratore nelle sue funzioni.
Nessuna norma di legge prevede o disciplina le funzioni
di tale organismo ed in merito anche la giurisprudenza è
rara ed estremamente generica; pertanto si può
tranquillamente affermare che il Consiglio di condominio
non ha alcun potere sostitutivo dei poteri
dell’assemblea o dell’amministratore e l’amministratore
può anche non seguire i suoi pareri.
Certamente il Consiglio di condominio può verificare i
conti dell’amministratore e confrontare i vari
preventivi per opere straordinarie o forniture ordinarie
purchè già deliberate in sede di assemblea.
I componenti del Consiglio di condominio agiscono come
mandatari dei condomini, nel caso che l’assemblea abbia
loro assegnato dei compiti specifici, in special modo in
relazione ad opere straordinarie.
Se il regolamento di condominio prevede quali siano i
poteri ed i compiti del Consiglio di condominio, i suoi
componenti devono sempre mantenersi entro i limiti di
tali poteri o compiti.
Anche nel caso che il Regolamento condominiale non li
preveda, l’assemblea può liberamente nominare dei
Consiglieri di condominio, purchè il mandato ad essi
affidato sia ben chiaramente specificato e descritto
nella delibera.
Le decisioni del Consiglio di condominio dovranno essere
verbalizzate in apposito registro, diverso da quello dei
verbali di assemblea.
Le riunioni del Consiglio di condominio, specialmente se
numerose e prolungate, possono aggravare il lavoro
dell’amministratore, pertanto sarà utile stabilire, al
momento dell’incarico e della determinazione
dell’onorario, che l’amministratore specifichi anche
quale sia il compenso richiesto per ciascuna riunione
del Consiglio di condominio.
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L’ascensore
L’ascensore viene considerato una parte comune (ex Art.
117 C.C.) tranne che in quei casi dove l’installazione
sia avvenuta successivamente rispetto alla costruzione
del fabbricato ed alla costituzione del condominio,
magari a seguito dell’iniziativa di un gruppo di
condomini; resta comunque la possibilità per gli altri
di richiedere la partecipazione in qualunque momento
richiedendo l’applicazione dell’ultimo comma dell’art.
1121 del Codice Civile.
L’ascensore, come altri impianti comuni presenti nel
condominio, è soggetto ad una corretta modalità di
gestione il che comporta da parte dell’amministratore la
stipula di un contratto di manutenzione con una ditta
abilitata e che si avvalga esclusivamente di personale
abilitato.
L’obbligo della manutenzione deriva anche sulla base del
D.P.R. 30 aprile 1999 n. 162 “regolamento recante norme
per l’attuazione della direttiva 95/16/CE sugli
ascensori e montacarichi nonché della relativa licenza
di esercizio” (Gazzetta Ufficiale n. 134 del 10 giugno
1999) che all’art. 13 intitolato “verifiche periodiche”
impone che il proprietario dello stabile o il suo legale
rappresentante siano “tenuti ad effettuare regolari
manutenzioni dell’impianto ivi installato, nonché a
sottoporre lo stesso a verifica periodica ogni due anni.
Alla verifica periodica degli ascensori e montacarichi
provvedono, secondo i rispettivi ordinamenti, a mezzo di
tecnici forniti di laurea in ingegneria”.
A tutela del proprietario o dell’amministratore e della
stessa ditta installatrice, ai sensi del comma 2 del
sopraccitato articolo, il soggetto che ha eseguito la
verifica periodica rilascia il verbale relativo al
collaudo.
Queste operazioni di verifica periodica sono dirette ad
accertare se le parti dalle quali dipende la sicurezza
di esercizio dell’impianto siano o meno in condizioni di
efficienza, se i dispositivi di sicurezza funzionino
regolarmente e se sia stato ottemperato alle
prescrizioni eventualmente impartite in precedenti
verifiche.
Per quanto riguarda le verifiche straordinarie, devono
essere compiute le seguenti operazioni:
1) A seguito di verbale di verifica periodica con esito
negativo, il competente ufficio dispone il fermo
dell’impianto fino alla data della verifica
straordinaria con esito favorevole che sarà eseguita dai
soggetti di cui all’art. 13, comma 1, ai quali il
proprietario o l’amministratore rivolgono richiesta dopo
la rimozione delle cause che hanno determinato l’esito
negativo della verifica.
2) In caso di incidenti di notevole importanza, anche se
non vi si siano verificati degli infortuni, il
proprietario o l’amministratore danno immediata notizia
all’ufficio competente che dispone, immediatamente, il
fermo dell’impianto. Per la rimessa in servizio
dell’ascensore è necessaria una verifica straordinaria
che dia esito positivo, ai sensi del comma 1.
3) Le spese per l’effettuazione delle verifiche
straordinarie sono a carico del proprietario dello
stabile dove è installato l’impianto.
Il manutentore deve provvedere periodicamente e secondo
le esigenze dell’impianto ad effettuare le seguenti
operazioni:
1) verificare il regolare funzionamento dei dispositivi
meccanici, idraulici ed elettrici e, in particolare,
delle porte dei piani e delle serrature.
2) Verificare lo stato di conservazione delle funi e
delle catene.
3) Provvedere alle operazioni normali di pulizia e di
lubrificazione delle parti.
Almeno ogni sei mesi per gli ascensori ed una volta
all’anno per i montacarichi è comunque obbligo del
manutentore provvedere a verificare l’integrità e
l’efficienza del paracadute,del limitatore di velocità e
degli altri dispositivi di sicurezza, verificare
minutamente le funi, le catene ed i loro attacchi,
verificare l’isolamento dell’impianto elettrico e
l’efficienza dei collegamenti con la terra, ad annotare
i risultati di queste verifiche sul libretto di cui
all’art. 16.
Il manutentore dovrà tempestivamente provvedere alla
riparazione ed alla sostituzione delle pareti rotte o
logorate oppure a verificarne l’avvenuta corretta
esecuzione, mentre il proprietario o l’amministratore
provvedono prontamente alle riparazioni ed alle
sostituzioni.
L’esito dei collaudi e delle verifiche periodiche o di
manutenzione devono essere annotati o allegati in
apposito libretto che deve anche contenere al suo
interno copia delle dichiarazioni di conformità di cui
all’art. 6 del precedentemente citato D.P.R.
Infine in ogni cabina devono esporsi le avvertenze per
l’uso e una targa recante il numero di matricola, la
portata complessiva in chilogrammi ed il numero massimo
di persone oltre che il numero di telefono per
contattare nel più breve tempo possibile la ditta
manutentrice.
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Temperatura nei locali di abitazione
Un problema tecnico che riguarda l’impianto
centralizzato di riscaldamento è costituito dalla
temperatura nei locali di abitazione che è una delle
questioni che più spesso si presentano durante la
stagione invernale e che è di difficile soluzione con
soddisfazione di tutti i condomini.
Le lamentele più diffuse riguardano una temperatura
all’interno dei locali giudicata troppo bassa, meno
frequentemente si ravvisano lamentele per un eccesso di
calore, e spesso queste lamentele giungono sino nelle
aule dei tribunali.
Peraltro per le temperature degli ambienti esistono ben
precisi limiti di legge (art. 4, D.P.R. 12 agosto 1993,
n. 412) che impongono di non superare i 20° C con una
tolleranza di + 2° C; mentre il minimo che deve essere
garantito invece è fissato in 18° C.
Oltre a questo, numerosi provvedimenti legislativi
stabiliscono per l’esercizio degli impianti una durata
massima di attivazione giornaliera per periodi
prefissati e differenziati per le varie zone climatiche
in cui è stata suddivisa l’Italia; comunque è consentito
il frazionamento dell’orario di funzionamento
giornaliero in due o più sezioni purchè siano comprese
nella fascia oraria che va dalle ore 05.00 alle ore
23.00 di ciascun giorno e nessuna delibera assembleare
può stabilire diversamente in merito.
Se a seguito delle ripetute lamentele l’amministratore
vorrà procedere ad effettuare delle verifiche sarà bene
che si affidi ad un professionista termotecnico il quale
valuterà attraverso una serie di esami e misure che si
tratti di un’insufficienza termica oggettiva e non
soggettiva in quanto magari legata alle condizioni e
sensazioni personali e fisiche del residente
trattandosi, magari, di un anziano.
Il professionista dovrà poi essere liberi di accedere ai
locali per effettuare le verifiche a sua discrezione e
senza alcun preavviso, così da evitare eventuali volute
alterazioni delle condizioni di normalità ambientale.
Per effettuare le verifiche di temperatura il
termotecnica deve attenersi alla norma tecnica UNI – CTI
5364 che riguarda le prescrizioni relative al collaudo
degli impianti di riscaldamento e che può applicarsi
anche alle misure occasionali di temperatura ed al
D.P.R. n. 412/93.
I parametri da prendere in considerazione principalmente
sono i seguenti:
1) VALORE DELLA TEMPERATURA AMBIENTE: questa temperatura
deve essere misurata per almeno 10 minuti ad ogni
lettura al centro di ciascun singolo locale e
all’altezza di m. 1.50 dal pavimento.
2) STRUMENTI DI MISURA: termometri di precisione con
divisione minima al 1/10°C e con l’elemento sensibile
schermato dall’influenza di ogni effetto radiante.
3) CONDIZIONI DELL’IMPIANTO: l’esercizio dell’impianto
deve essere protratto in modo continuo, senza
interruzioni, per almeno i due giorni antecedenti la
misurazione della temperatura.
4) CONDIZIONI CLIMATICHE ESTERNE: le misure devono
essere effettuate dopo avere verificato che per un
adeguato numero di giorni precedenti alla misurazione
stessa, la temperatura esterna non abbia subito
variazioni di rilievo; la norma UNI – CTI sconsiglia di
effettuare le misure quando la temperatura esterna sia
piuttosto elevata.
5) CONDIZIONI DEGLI ELEMENTI RADIANTI: i caloriferi
devono essere effettivamente in grado di emettere il
calore prodotto nell’ambiente e quindi non solo non
devono essere posizionati in una nicchia o racchiusi in
un mobile oppure risultare coperti da tende pesanti,
mensole, mobili di grandi dimensioni, copritermosifoni
privi di aperture alla base ed alla sommità e di lamiera
grigliata.
6) CONDIZIONI DEI LOCALI RISCALDATI: i locali nei quali
si effettuano le misurazioni devono avere le porte e gli
infissi principali (vetri e telaio) completamente chiusi
e gli infissi secondari di oscuramento (tapparelle o
persiane) aperti durante le ore di illuminazione
naturale; inoltre la misurazione è opportuno effettuarla
nelle prime ore del pomeriggio.
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Balconi e finestre
I balconi rientrano nella proprietà esclusiva dei
singoli condomini?
Come ripartire quindi le spese per la loro riparazione
allorquando se ne presenterà la necessità?
Due semplicissime domande che possono creare non pochi
problemi all'amministratore ed all'assemblea se non
considerate con la dovuta attenzione.
La giurisprudenza più remota (non dimentichiamo che il
Codice Civile è del 1942) sosteneva che le spese di
rifacimento dei balconi dovessero essere poste
completamente a carico dei loro proprietari esclusivi,
ma negli ultimi anni queste convinzioni sono state
demolite pezzo per pezzo a colpi di sentenze della
suprema Corte.
Infatti alcuni elementi dei balconi possono considerarsi
comuni a tutti i partecipanti al condominio, quando
adempiano ad una funzione decorativa dell'intero
edificio; in tale caso le relative spese di riparazione
dovranno essere necessariamente ripartite tra tutti i
condomini.
"Gli elementi decorativi del balcone di un edificio in
condominio svolgendo una funzione decorativa estesa
all'intero edificio, del quale accrescono il pregio
architettonico, costituiscono come tali parti comuni ai
sensi dell'art. 1117 cod. civ., con la conseguenza che
la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i
condomini." (Cass. 176/86).
Per quanto riguarda in particolare il frontalino
(rivestimento esterno della soletta dei balconi), la
giurisprudenza di merito generalmente lo considera di
proprietà comune, con conseguente ripartizione delle
spese di riparazione tra tutti i condomini.
Gli interventi di manutenzione riguardanti la parte dei
balconi rivolta verso l'esterno (ossia i frontali)
gravano sull'intera collettività dei condomini, in
quanto gli elementi verticali dei balconi ed in
particolare i loro frontalini, costituiscono parte
integrante della facciata.
Automatico il richiamo alla funzione estetica che deve
tenere in considerazione necessariamente l'insieme delle
linee e delle strutture che, pur talvolta non avendo
particolari pregi artistici, costituiscono note
dominanti e caratteristiche od imprimono alle varie
parti dell'edificio e a questo nel suo complesso una
determinata fisionomia ed un decoro architettonico.
Tale decoro architettonico è la caratteristica che
riguarda il fabbricato condominiale e corrisponde ad un
preciso interesse di tutti i condomini, espressamente
riconosciuto come interesse alla conservazione di un
valore (art. 1120 Cod. Civ.), che è anche un valore
economico, dell'edificio nel suo insieme e delle singole
unità esclusive.
La giurisprudenza esprime la tendenza ormai prevalente
(Cass. 3/8/1990 nr.7831, Cass. 18/3/1989 nr. 1361) che
considera bene comune tutto quanto è relativo ad
elementi che costituiscono parte integrante della
facciata dell'edificio e che si inquadrano nell'aspetto
estetico dello stesso.
Secondo tale orientamento giurisprudenziale quindi i
muretti di recinzione delle terrazze e delle balconate
vengono considerati sotto due aspetti: da una parte
rappresentando la proiezione della proprietà individuale
che ne consente il godimento esclusivo e la possibilità
di affacciarsi; dall'altra, considerandoli come elementi
esterni aventi un'attitudine funzionale legata al decoro
dell'edificio, decoro che è un bene di godimento
collettivo.
Pertanto la proprietà esclusiva delle terrazze e dei
balconi deve intendersi estesa a tutte le opere
necessarie al loro godimento ed alla loro utilizzazione
come ad esempio la pavimentazione, la parte interna ed i
davanzali dei parapetti, mentre invece devono ritenersi
di proprietà condominiale la parte esterna dei
parapetti, la fascia di coronamento (cornicione o
marcapiano) e quella di rivestimento dei bordi
aggettanti (frontalini).
Nel caso quindi che gli elementi dei balconi di
proprietà esclusiva abbiano una funzione decorativa per
l'intero edificio, dovrà riconoscersi all'assemblea
condominiale la facoltà di assumere deliberazioni in
merito.
Infatti, come più volte ha indicato la suprema Corte,
l'assemblea condominale non può assumere le decisioni
che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni
di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano
sull'adeguato uso delle cose comuni come nel caso in
questione.
Ne consegue che nel caso in cui i balconi presentino
nella facciata esterna elementi decorativi o anche
semplicemente cromatici che si armonizzano con la
facciata del fabbricato dal quale sporgono, per i lavori
di restauro o di manutenzione straordinaria
legittimamente debba essere incluso nei lavori comuni il
rifacimento della facciata esterna dei balconi essendo
il decoro condominiale un bene comune della cui tutela è
competente l'assemblea (Cass. 7603/94).
Pertanto, in conclusione, sulla base di quanto sopra e
di quanto contenuto negli art. 1123 e 1125 del Cod. Civ.
la suddivisione delle spese dovrà essere effettuata
secondo il seguente schema:
* PAVIMENTI (esclusi i frontalini) - a totale carico del
proprietario dell'unità immobiliare alla quale il
balcone serve.
* FRONTALINI - a carico di tutti i condomini.
* ELEMENTI DECORATIVI - a carico di tutti i condomini.
* SOFFITTO SOTTOSTANTE O SOTTOBALCONE - secondo la tesi
della Cassazione a carico del condomino del piano
sottostante.
* SOLETTA - in parti uguali tra il proprietario che usa
il balcone e quello dell'unità immobiliare sottostante.
A tutto quanto sopra elencato si deve aggiungere la
ripartizione del costo del ponteggio che, naturalmente,
non può essere separato da quello delle opere che lo
hanno reso necessario; dal che ne consegue che se non ve
ne è bisogno per effettuare le opere interne ai balconi,
per quelle esterne il costo del ponteggio non potrà non
essere ripartito se non in base agli stessi millesimi
utilizzati per la suddivisione delle stesse, ovvero
quelli di proprietà.
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L'assicurazione del condominio
Pur non essendo obbligatoria per legge, ogni edificio in
condominio ha stipulata una polizza di assicurazione
detta "globale del fabbricato" che prevede in linea
generale per tutte le compagnie di assicurazione una
garanzia per i danni arrecati a terzi dell'edificio in
generale ed in particolare dalle parti comuni.
Generalmente le garanzie previste sono incendio, ricorso
terzi, danni provocati da acqua condotta per rottura
delle tubazioni e, in aggiunta, ricerca del guasto e
ripristino, fenomeno elettrico, rigurgiti di fogna,
rottura dei cristalli, danni da fulmini, atti vandalici,
caduta di aerei, terremoti e via di seguito, tutte con o
senza franchigia a seconda del tipo di contratto
stipulato con una maggiorazione del premio.
Il premio è stabilito sulla base del valore
dell'edificio, ovvero del costo di ricostruzione a nuovo
escluso il terreno; quindi non il valore commerciale
bensì quello che si ricava sulla base dei valori
indicati dal Collegio dei costruttori o dalle Camere di
Commercio; applicando a questo dato una percentuale
stabilita dalle varie compagnie si ricava l'importo
finale del premio da pagare.
La durata del contratto in passato è sempre stata
decennale, mentre oggi essa è fissata al massimo in
cinque anni e spesso, con una piccola maggiorazione del
premio, la si fissa con scadenza annuale.
Da valutare attentamente la possibilità di stipulare una
polizza indicizzata in modo da mantenere inalterati i
valori assicurati nel tempo evitando di incorrere in una
situazione di sovra o sotto assicurazione che
implicherebbe, al momento della liquidazione del danno,
la spiacevole sorpresa di non ricevere quanto dovuto; in
alternativa dovrà essere cura dell'amministratore
verificare periodicamente che i valori assicurati siano
ancora congrui.
Molto importante è verificare la presenza delle
certificazioni in materia di prevenzione incendi, di
rispetto della legge 46/90 e quant'altro previsto dalla
legge dato che in loro assenza le garanzie non sono più
operanti e le compagnie di assicurazione non liquidano
il danno.
Ciò che fa scattare la copertura assicurativa, di norma,
è il pagamento del premio e l'indicazione sulla polizza
dell'ora e del giorno di inizio di operatività della
stessa; scaduto il termine di pagamento vi sono ancora
quindici giorni di copertura, passati i quali vengono a
cessare le garanzie.
Una volta che si verifica il sinistro l'amministratore
deve darne tempestiva comunicazione alla compagnia di
assicurazione la quale provvederà, se lo ritiene
opportuno, ad incaricare un proprio perito per la
valutazione del danno.
Da tenere presente è quanto stabilito dalla Cassazione
con sentenza numero 2268 del 03.06.1977 ovvero che le
spese sostenute per la riparazione del danno sono
risarcibili solo nella misura corrispondente
all'obbiettivo costo della riparazione medesima, mentre
non possono essere risarcite le somme che il danneggiato
abbia erogato in misura superiore al costo.
In pratica la sentenza stabilisce che non vi debba
essere indebito arricchimento ma solamente la
liquidazione di quanto occorre per la riparazione del
danno.
Facciamo un esempio per capire meglio e prendiamo il
caso di un condomino che si vede danneggiato un angolo
del soffitto del proprio soggiorno per una perdita di
acqua proveniente dall'appartamento soprastante; ebbene
egli non potrà pretendere che l'assicurazione o il
condominio paghino l'intera spesa che occorre per
tinteggiare tutto il soffitto o addirittura tutta la
stanza sostenendo che altrimenti si vedrebbe la
differenza tra l'angolo riparato ed il resto della
stanza le cui pareti si sono ovviamente ingrigite con il
passare degli anni. In questo modo si avrebbe un
indebito arricchimento e quindi, sulla base della
sentenza sopra citata, l'assicurazione o il condominio
provvederanno a risarcire solamente il costo
dell'intervento o il minore valore dell'intera stanza a
causa del danno.
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La contabilità del condominio e la
sua rilevanza ai fini fiscali
In passato non esistevano specifici obblighi e
l'amministratore di condominio, basandosi sull'art. 1130
c.c. che recita "egli alla fine di ciascun anno deve
rendere conto della gestione", poteva adottare qualsiasi
sistema di contabilità limitandosi anche ad elencare
solamente le entrate e le uscite; Ma col passare degli
anni il ruolo dell'amministratore condominiale si è
ampliato moltiplicandosi le sue responsabilità ed egli
oggi deve tenere conto sia delle norme del codice civile
sia di quelle di natura fiscale.
In primo luogo per quanto riguarda la conservazione
delle scritture contabili e dei documenti relativi ai
rendiconti consuntivi si ritiene necessario fare
riferimento ai termini di natura fiscale e quindi le
stesse devono essere conservate per almeno cinque anni a
partire dal dicembre dell'anno in cui si è presentata la
dichiarazione o sei anni in caso di mancata
presentazione; inoltre l'amministrazione finanziaria ha
il potere di richiedere agli amministratori di
condominio dati, notizie e documenti relativi alla
gestione in qualsiasi momento.
Il Bilancio Preventivo rappresenta il titolo con cui
l'amministratore di condominio può e deve esigere i
contributi; egli non può effettuare nuove spese non
previste dal Bilancio Preventivo salvo che ritratti di
spese necessarie ed urgenti.
L'amministratore è tenuto alla riscossione delle quote
condominiali, così come previste nel Bilancio Preventivo
e nel caso in cui il condomino non ottemperasse al
pagamento l'amministratore può e deve richiedere
l'emissione di un decreto ingiuntivo.
L'amministratore ha anche l'obbligo di redigere il
rendiconto annuale da presentare all'assemblea per
l'approvazione (obbligo derivante dalle norme sul
mandato ai sensi dell'art. 1713 c.c. che recita "il
mandatario deve rendere al mandante il conto
dell'operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a
causa del mandato".
Il Rendiconto annuale è composto:
1) dal Bilancio Consuntivo che riassume voce per voce
tutte le entrate e le spese gestite nell'anno applicando
il criterio di cassa e raggruppando le voci di spesa per
tabelle riepilogative; la differenza tra le entrate e le
uscite rappresenta l'avanzo o il disavanzo della
gestione.
2) il Piano di Riparto (dare - avere) con cui la
differenza in avanzo o disavanzo della gestione viene
ripartita in capo a tutti i condomini sulla base delle
tabelle millesimali.
3) Lo Stato Patrimoniale (non obbligatorio) nel quale
confluiscono i fondi di riserva e tutte le attività o
passività annuali o di più anni indispensabile per
verificare la correttezza della gestione; oltre a ciò
devono essere riportate tutte quelle spese che non si
sono esaurite nel corso dell'anno.
L'amministratore deve convocare almeno una volta
all'anno l'assemblea ordinaria per l'approvazione del
Bilancio Consuntivo annuale e del Bilancio Preventivo
che dovranno essere inviati in copia a tutti i condomini
assieme all'avviso di convocazione dell'assemblea ed i
condomini dovranno ricevere il tutto almeno cinque
giorni prima della stessa.
La legge n. 449/97 ha introdotto nuovi obblighi per il
condominio con il riconoscimento dello stesso quale
sostituto di imposta; pertanto l'amministratore ha
l'obbligo di effettuare le ritenute alla fonte come
acconto sui redditi di lavoro dipendente, sui redditi di
lavoro autonomo, sulle provvigioni e su ogni tipo di
reddito erogato dal condominio, compreso quello
dell'amministratore stesso; i versamenti delle ritenute
devono essere effettuati con il modello F24, a mezzo
banca o presso la Posta, entro il giorno 16 del mese
successivo a quello di pagamento del relativo reddito.
Il condominio deve rilasciare la certificazione dei
redditi corrisposti entro il mese di febbraio di ogni
anno indicando le ritenute effettuate e conservare le
ricevute dei versamenti effettuati (art. 7 bis D.P.R.
600/73).
Per assolvere le sue funzioni l'amministratore deve
richiedere l'attribuzione del codice fiscale e, nel caso
di variazione dell'amministratore, deve richiedere
tempestivamente (entro 30 giorni) la variazione dei dati
relativi al rappresentante legale.
Il condominio deve provvedere alla presentazione annuale
del Modello 770 che riepiloga le ritenute ed i
versamenti effettuati oltre all'elenco dei percipienti
dei redditi erogati dal condominio con i relativi dati
anagrafici.
Altra importante novità contenuta nella Legge 449/97 è
l'obbligo da parte dell'amministratore di comunicare
annualmente all'Anagrafe Tributaria l'ammontare dei beni
e dei servizi acquistati dal condominio; non devono
essere indicati nel modello le forniture di acqua, gas
ed energia elettrica ma sicuramente i dati anagrafici e
fiscali delle ditte fornitrici e non dovranno essere
indicate tutte quelle forniture per le quali i compensi
o i pagamenti sono stati assoggettati alla fonte a
ritenute e le forniture e servizi di ammontare inferiore
ad euro 258,23 (le vecchie 500.000 lire). Dette
comunicazioni devono essere effettuate obbligatoriamente
a cura dell'amministratore in carica al 31 Dicembre
dell'anno di riferimento; termini, modalità e contenuto
delle comunicazioni sono stabiliti annualmente con
decreto del Ministero delle Finanze.
A fonte di tutto quanto sopra e di tutto quello che
potrà aggiungersi in futuro è evidente la necessità di
affidarsi ad un amministratore professionista per
garantire una corretta gestione del proprio condominio.
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Normativa antincendio nel condominio
Nei nostri condomini sono presenti estintori e
manichette antincendio che, se correttamente segnalati e
funzionanti, possono aiutarci a risolvere sul nascere
eventuali principi di incendio contenendone la
propagazione in attesa dell’intervento dei Vigili del
Fuoco. Come per tutte le cose questa dotazione deve
essere periodicamente revisionata e controllata se non
si vuole incorrere in brutte sorprese.
Quindi andiamo ad esaminare cosa prevede la normativa
per dormire sonni tranquilli.
Il contenuto degli interventi da eseguire periodicamente
è stabilito da norme emanate dall’UNI (Ente Italiano di
Unificazione), mentre per alcune tipologie di sistemi
antincendio, in attesa di norme ufficiali specifiche, si
fa riferimento alle indicazioni delle case costruttrici
ed all’esperienza.
Per la frequenza di tali interventi il D.P.R. n. 547 del
27 aprile 1955 (art. 34/c) ha indicato in sei mesi il
tempo massimo di decorrenza tra un intervento e quello
successivo.
Per garantire nel tempo un sufficiente grado di
affidabilità che assicuri la corretta funzionalità in
caso di incendio ci si deve rivolgere naturalmente a
ditte specializzate che dovranno verificare che gli
estintori siano disponibili, liberi da ostacoli ed in
condizioni di perfetta efficienza, che l’estintore sia
presente, integro e segnalato con apposito cartello, che
sia chiaramente visibile ed utilizzabile immediatamente,
che non sia stato manomesso in special modo per quanto
riguarda il dispositivo di sicurezza, che sia presente,
compilato correttamente e leggibile l’apposito
cartellino e che il manometro di pressione sia presente
e funzionante.
Il controllo semestrale consiste nel verificare
l’efficienza dell’estintore mediante pesata della
bombola o misura della pressione effettuata con apposito
presso/manometro indipendente e nel controllo generale
sulle parti rilevanti (assenza di corrosione, ugelli
ostruiti, perdite, incrinature del flessibile.
Deve inoltre essere verificata periodicamente anche la
conformità al prototipo omologato.
Negli stabili condominiali l’amministratore deve
verificare la presenza di un apposito registro firmato
dai responsabili dove vengono annotate periodicamente
tutte le operazioni sopraelencate; sarebbe bene avere
anche una planimetria dove risulti l’esatta ubicazione
degli estintori e delle manichette anche se al momento
non è obbligatoria.
Come detto in precedenza, la vigente normativa prevede
che gli interventi di manutenzione ordinaria abbiano
frequenza semestrale ma non dispone le modalità degli
stessi, pertanto si è elaborata una tipologia di
intervento sulla base dell’esperienza e delle
indicazioni fornite da parte delle società costruttrici
di tali apparecchiature ed alla recente norma tecnica
UNI 10779.
L’amministratore del condominio è responsabile del
mantenimento delle condizioni di efficienza
dell’impianto anche se esiste un servizio di
manutenzione periodica affidato ad una ditta esterna;
inoltre deve annotare nell’apposito registro gli
interventi eseguiti in caso di incendio precisando le
cause e le modalità, l’estensione dello stesso, il
numero delle manichette utilizzate ed ogni altra
informazione utile per valutare l’efficienza
dell’impianto.
Le manichette devono essere sottoposte almeno due volte
all’anno (con intervallo non inferiore a cinque mesi) ad
una ispezione per verificare il loro stato di efficienza
e la rispondenza alle norme; anche tale accertamento
deve essere registrato nell’apposito registro di
manutenzione con il verbale di manutenzione.
La ditta incaricata dovrà provvedere ad un esame visivo
delle manichette, a verificare la linea di alimentazione
dell’impianto, a controllare lo stato di ogni lancia,
dei rubinetti e verificarne la pressione in uscita,
verificare che le manichette non siano distaccate dai
rubinetti e che siano correttamente arrotolate per
essere pronte all’utilizzo; infine una volta all’anno
dovrà essere effettuata una prova di pressione per
ciascuna manichetta. Qualora una verifica ne segnali la
necessità e con intervalli non superiori ai venti anni
le manichette dovranno essere revisionate ed in tale
occasione dovrà essere esaminato anche lo stato di tutte
le linee idrauliche oltre che prelevare alcune
manichette per sottoporle alle stesse prove previste per
la loro omologazione, pertanto ogni venti anni è
consigliabile procedere alla loro completa sostituzione.
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Animali in condominio
Gli animali in condominio sono spesso fonte di litigi
tra i condomini e tra questi e terzi. Vediamo di esporre
il problema dal punto di vista giuridico e quali siano
le responsabilità dei possessori di animali.
Da un punto di vista giuridico, un eventuale divieto di
tenere animali in condominio può essere contenuto solo
in un regolamento di natura contrattuale, predisposto
dall’originario unico proprietario o costruttore dello
stabile che può legittimamente limitare i diritti dei
singoli condomini sui piani di proprietà esclusiva. Tale
limitazione non è ammissibile in un regolamento non
contrattuale, quello formato in altre parole
dall’assemblea e che trae fonte dall’iniziativa di uno o
più condomini per la formazione o revisione di quello
esistente, come sancito dall’art. 1138 ultimo comma c.c.
In quest’ultimo caso, infatti, la norma non avrebbe
efficacia nei confronti di coloro che non le abbiano
espressamente ed anticipatamente accettate. Il principio
che sta alla base di questa affermazione è che
l’assemblea non può disporre dell’uso delle proprietà
esclusive del singolo condomino ma solo disciplinare
l’uso di cose e servizi comuni.
Un regolamento contrattuale non può comunque contenere
il divieto assoluto di possedere qualsiasi animale che
non crei alcun disturbo alla comunità. Tale limitazione
risulterebbe, infatti, nulla ed assurda nei confronti
del condomino che subisce una ingiustificata
limitazione. Anche se un regolamento contenesse un
divieto di detenere animali, tale divieto non è
sufficiente per elevare sanzioni, in quanto si dovrà
preventivamente accertare l’effettivo pregiudizio
causato alla collettività dei condomini sotto il profilo
delle quiete e dell’igiene. D’altro canto, se nessuna
norma vi fosse in merito, nel caso di disturbi o danni
provocati è sempre possibile disporre un allontanamento
coatto in quanto i miagolii e latrati notturni sono
considerati ai sensi dell’art. 844 c.c. delle immissioni
sonore le quali, superando le normali soglie di
tollerabilità, possono dare adito ad un allontanamento
dell’animale stesso, anche se resta sempre da dimostrare
l’effettivo disturbo).
Per quanto riguarda i danni causati dall’animale, il
proprietario ne risponde civilmente e penalmente. L’art.
2052 c.c. recita, infatti, che il proprietario di un
animale o chi se ne serve e per il tempo in cui ne l’ ha
in uso, è responsabile dei danni cagionati dall’animale,
sia che fosse sotto custodia, sia che fosse smarrito o
fuggito, salvo che non provi il caso fortuito, mentre
l’art. 672 c.p. recita che chi lascia liberi o non
custodisce con le dovute cautele gli animali pericolosi,
è punito con la sanzione amministrativa da 25 a 250
euro; l’autorità amministrativa può adottare inoltre
provvedimenti nei confronti dell’animale autore di una
aggressione come l’isolamento in appositi istituti.
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Canne fumarie
Può essere installata una canna fumaria da parte di
un'attività commerciale quale un ristorante o simile
sulla facciata del condominio e può un condomino
installare una canna fumaria sul tetto del condominio?
Affrontiamo una materia che è spesso fonte di litigi e
discussioni tra condomini per vedere entro quali limiti
si possano realizzare tali manufatti.
Innanzitutto c'è da tenere ben presente l'articolo 1102
del Codice Civile il quale riconosce al singolo
condomino il diritto di servirsi della cosa comune
purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca
agli altri partecipanti l'uso concorrente. Sulla base di
tale norma la giurisprudenza sia di merito che di
legittimità è concorde nel ritenere che il singolo
condomino abbia il diritto di servirsi, ad esempio,
della facciata condominiale per apporvi la canna fumaria
per lo smaltimento dei fumi prodotti dalle cucine
dell'attività commerciale della quale è titolare;
inoltre, qualora l'attività sia esercitata all'interno
di locali di proprietà di altro soggetto, uguale diritto
spetta anche al conduttore. Tale diritto compete a
coloro che per l'esercizio della propria attività
abbiano necessità, in ossequio alle norme d'igiene
stabilite dal legislatore, di dotarsi di tali impianti.
Ad ogni modo, pur riconoscendo in via generale il
diritto all'installazione della canna fumaria, la Corte
di Cassazione ha distinto tra una serie di condizioni
che devono essere rispettate affinché l'impianto non sia
dannoso, pericoloso o lesivo dei diritti altrui pertanto
è sempre consigliabile rivolgersi ad un professionista
per valutare bene dove e come apporre la canna fumaria.
Devono ad esempio essere rispettate le distanze legali
ovvero la canna fumaria dovrà essere installata a non
meno di 75 cm. dal più vicino lato delle finestre o dei
balconi attigui (724/95), dovrà essere posta in modo da
non limitare la possibilità di affacciarsi e di veduta
dagli stessi, non deve modificare la consistenza del
muro o minare la stabilità dell'edificio ed anche non si
dovrà ledere l'unità e l'armonia architettoniche (a tale
scopo dovrà essere posta sulla facciata prospiciente il
cortile e non sul lato che si affaccia sulla pubblica
strada). Sotto l'aspetto amministrativo tali opere
necessitano che venga depositata la Dichiarazione di
inizio dei lavori presso l'Ufficio del Comune
competente. Da tenere ben presente che la giurisprudenza
di legittimità è costante nel ritenere nulle le delibere
di condominio che impediscono l'esercizio del diritto di
apposizione, a condizione che siano presenti le
condizioni viste in precedenza.
Allo stesso modo il singolo condomino può installare una
canna fumaria sul tetto condominiale (purchè, appunto,
non occupi che una parte esigua di esso) e così anche
sul lastrico solare comune sempre a condizione che
occupi solo una parte esigua di esso e non ne limiti la
funzione di piano di copertura e di calpestio.
Naturalmente è sempre d'obbligo ottenere
l'autorizzazione comunale per la quale non si pagano
oneri di urbanizzazione.
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Antenna satellitare
Partendo dal presupposto che non è consentito installare
una antenna sul proprio balcone utilizzando i muri
dell’edificio o la ringhiera per fissarla, in quanto si
andrebbe ad alterare il decoro architettonico
dell’edificio; da tempo in materia vige il cosiddetto
principio di “libertà di antenna” nel senso che ciascuno
ha il diritto di installare una propria antenna singola
sul tetto dell’edificio condominiale.
Tale diritto trova il suo primario fondamento nell’art.
21 della Carta Costituzionale in quanto costituisce
espressione della libertà di manifestazione del pensiero
e del diritto all’informazione da esso sancito, che la
Legge 6 maggio 1940, n. 554 ed il D. P. R. 29 marzo
1973, n. 156 hanno recepito successivamente.
Partendo da tali premesse la giurisprudenza ha enunciato
nel tempo una serie di principi che sono attualmente
ancora validi e che vanno tutti nel senso della massima
libertà di disporre della cosa comune, ovvero il tetto,
per installarvi la propria antenna.
Naturalmente il diffondersi sempre di più negli anni
delle antenne terrestri ed il recente boom dei nuovi
sistemi satellitari ha portato ad una proliferazione
delle antenne e delle parabole sui tetti creando
l’esigenza di rimettere ordine ne in materia ed ecco
allora che la legge 20 marzo 2001 n. 66 di conversione
in legge del D.L. 23/01/2001 n. 5 all’art. 13 al fine di
favorire lo sviluppo e la diffusione delle nuove
tecnologie di radiodiffusione da satellite, dispone che
“le opere di installazione di nuovi impianti sono
innovazioni necessarie ai sensi dell’art.- 1120, primo
comma del codice civile. Per l’approvazione delle
relative deliberazioni si applica l’art. 1136, terzo
comma, dello stesso codice….”. Con tale norma viene
finalmente stabilita una volta per tutte la maggioranza
necessaria per l’installazione di un’antenna
condominiale; pertanto la delibera approvata con un
numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti
al condominio ed un terzo del valore dell’edificio è
obbligatoria per tutti i condomini che dovranno, anche
se non interessati all’installazione, contribuire alla
spesa. La spesa verrà ripartita applicando quanto
disposto dal primo comma dell’art. 1123 del codice
civile che prevede una ripartizione su base millesimale
a meno che l’assemblea non deliberi di suddividerla in
parti uguali essendo l’opera destinata a servirli in
eguale misura. Questo naturalmente ad eccezione del caso
nel quale il modello proposto non comporti una spesa
“molto gravosa” (art. 1121 del codice civile) in
rapporto alle particolari condizioni ed all’importanza
dell’edificio nel quale caso, trattandosi di un impianto
suscettibile di utilizzazione separata i condomini che
non intendono avvalersene sono esonerati dal contribuire
alla spesa che resterà quindi a totale carico degli
altri, salvo il diritto futuro di approfittarne
corrispondendo la quota di spesa a loro carico
aggiornata a tale data.
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Amianto
La legge nr. 257 del 27/03/1992 ha vietato l’estrazione,
l’importazione, l’esportazione, la commercializzazione e
la produzione dell’amianto o di prodotti che lo
contengono.
Esso ad ogni modo è pericoloso solo quando esiste la
possibilità che le fibre di cui è costituito vengano
inalate e può portare all’insorgenza del cancro
polmonare e del mesotelioma (tumore della pleura),
pertanto la normativa vigente non prevede alcun obbligo
di rimozione dagli edifici di materiali contenenti
l’amianto in quanto la sua presenza non costituisce di
per sé un pericolo per gli occupanti se risulta in buono
stato di conservazione.
Occorre quindi valutare il degrado della copertura prima
di decidere se sia il caso di procedere alla sua
eliminazione e per fare questo si dovrà verificare la
friabilità del materiale, ovvero se vi siano crepe o
rotture e la presenza di materiale polverulento (tipo
trucioli) in corrispondenza degli scoli dell’acqua e
delle gronde.
Qualora risultasse che la copertura è danneggiata allora
si possono attuare interventi di rimozione totale ,
oppure di incapsulamento mediante l’applicazione di
prodotti che impediscono la dispersione delle fibre per
poi , eventualmente, procedere ad una sovracopertura (la
si utilizza soprattutto per i tetti in eternit). E’
naturale che questi interventi si differenziano molto
nel costo finale ed è altrettanto naturale che potranno
effettuarli solamente ditte specializzate il cui
personale dovrà avere ricevuto un adeguato addestramento
specifico.
Per smaltire i materiali contenenti amianto è dunque
fatto obbligo di rivolgersi ad una ditta specializzata
la quale deve predisporre (prima dell’inizio del lavoro)
un Piano di Lavoro da inviare agli organi di vigilanza
della Provincia di Bolzano, ovvero all’Ufficio Aria e
Rumore – Servizio Multizonale Medicina del Lavoro –
Ufficio Gestione Rifiuti.
Nel piano di lavoro dovranno essere indicati i
nominativi degli operai addetti, la dichiarazione che
sono stati sottoposti regolarmente alle visite mediche
previste e che sono informati e consapevoli dei rischi
connessi alla manipolazione dell’amianto. Il Piano di
Lavoro dovrà essere firmato dal responsabile Legale
dell’impresa esecutrice e controfirmato per presa
visione dal responsabile della Committenza (ovvero
l’amministratore); il Responsabile del cantiere sarà
ritenuto responsabile della corretta esecuzione dei
lavori e della vigilanza sulle procedure di igiene e
sicurezza.
La data di inizio dei lavori dovrà essere confermata
almeno due giorni prima agli organi di vigilanza. In
base all’art. 34 del D. Lgs. 277/91 gli organi
competenti hanno 90 giorni di tempo dalla data di
presentazione del piano di lavoro per valutarlo ed
emettere eventuali prescrizioni.
Naturalmente anche i condomini dovranno essere
preventivamente informati dei rischi connessi alla
lavorazione in atto e saranno invitati a non soffermarsi
nelle aree in prossimità del cantiere, a tenere chiuse
le porte e le finestre delle abitazioni ed a evitare di
stendere indumenti all’esterno.
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Come scegliere un amministratore?
Scegliere un amministratore a cui affidare la tutela del
proprio patrimonio deve essere sempre più un momento di
attenta analisi da parte dei condomini, perché troppe
sono ormai le responsabilità civili e penali che
investono questo professionista.
Bisogna tenere sempre ben presente che le disposizioni e
le leggi, se non interpretate nel giusto significato o
addirittura ignorate, coinvolgono sempre i condomini.
Una responsabilità non indifferente per l’amministratore
di uno stabile in condominio che, pertanto, dovrà essere
in possesso di nozioni giuridiche, tecniche,
amministrative e fiscali utili allo svolgimento della
professione.
Risulta quindi evidente che è finita l’epoca degli
amministratori improvvisati e dopolavoristi e che il
condominio dovrà sempre più orientarsi nella scelta
verso un professionista che garantisca anche, ad
esempio, una copertura assicurativa adeguata.
Come riconoscere allora un professionista con tali
caratteristiche? Senz’altro un aiuto ci viene dal fatto
che il professionista risulti iscritto ad una
associazione quale l’Associazione Nazionale degli
Amministratori di Immobili (ANACI) o l'Associazione
Nazional-europea AMMinistratori d'Immobili (ANAMMI) che
da anni organizzano corsi di aggiornamento professionale
e cercano di raccogliere e di indirizzare, anche sotto
il profilo delle tariffe, i professionisti del settore.
A livello provinciale è sorta da poco più di un anno
l’Associazione Provinciale degli Amministratori di
Condominio e di Immobili (APACI) con il patrocinio
dell’Unione Commercio Turismo e Servizi e che raccoglie
solo quei professionisti che possono vantare determinate
caratteristiche professionali tra le quali, ad esempio,
l’iscrizione presso la Camera di Commercio nel ruolo dei
Periti e degli Esperti sotto la categoria Amministratori
di immobili.
Da quanto sopra emerge quindi chiaramente come
orientarsi per scegliere tra le molte offerte che si
possono reperire sul mercato, tenendo conto che a fronte
di determinate caratteristiche offerte dal
professionista la richiesta di compenso annuo non dovrà
certo essere eccessivamente elevata ma neanche a prezzi
troppo bassi e che per ogni prestazione accessoria dovrà
essere indicato chiaramente il compenso richiesto in
modo da evitare in seguito amare sorprese e discussioni.
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